29/05/2020
viernes 29 de mayo del 2020 - T
29 mayo 2020 - T
lunes, 18 de mayo, 2020 - 12:08 hs.
De la actividad inmobiliaria en cuarentena

Retomar la actividad a partir del pasado lunes 11 en nuestra ciudad es altamente importante después de 52 días de no poder concurrir a nuestros lugares de trabajo a causa del aislamiento social obligatorio en esta cuarentena.


Es auspicioso volver a la profesión en un momento en que muchos clientes locadores y otros tantos locatarios necesitan tener el asesoramiento en forma personal para sentirse más seguros.


No digo que no los hayamos atendido en estos días de aislamiento, pero seguramente no pudimos darles el trato personalizado que durante años recibieron de nosotros, y todavía falta mucho para el 30/9, fecha establecida en el DNU 320-2020 del poder ejecutivo que poner de nuevo en marcha el reloj que detuvo las locaciones vigentes y darle así una mano a muchos inquilinos que verán resentidos sus ingresos como también atender al propietario que depende de ese ingreso. Aquí es donde podremos demostrar también la importancia de nuestra profesión.


Este aislamiento nos permitió saber de nuevas tecnologías y acceder a otras herramientas a fin de actualizar nuestros conocimientos en esta nueva situación mundial, ya que como en muchas otras actividades trasladamosa nuestra vivienda parte de nuestras oficinas y de manera remota pudimos sobrellevar con esfuerzo nuestra profesión.


No estábamos preparados para esto, pero la tecnología, herramienta indiscutida para nuestra actividad, nos permitió tener un contacto en vivo no solo con nuestros familiares y amigossino que también pudimosmantener diálogos con nuestros colegas y clientes, además de como dije antes, ponernos al día con todo lo nuevo que está habiendo y que pudimos conocer por medio de los cursos, conferencias, y demás eventos vía Zoom.


Ahora de vuelta a las oficinas, lo inmediato es el asesoramiento y la mediación entre las partes de un contrato de alquiler, especialmente de los comerciales e industriales, como también tratar de comenzar a mover la rueda de la compraventa, donde seguramente se dará un reacomodamiento de los preciosen función del valor del dólar como de acuerdo a la oferta y a la demanda que se registren, teniendo en cuenta que la tierra y los ladrillos seguirán siendo la mejor inversión y que, como ya estamos viendo, muchos están retirando sus dineros a plazo fijo por la bajas tasas y consultando para trasladar su inversión al sector inmobiliario.


La suba del dólar también reacomodará los valores del m2 de construcción y, reactivándose la misma, girarán de nuevo a su alrededor más de 50 industrias que de ella dependen, lo mismo que en la compraventa de unidades usadas que dan trabajo a gran cantidad de gremios.


Este encierro traerá cambios en nuestros hábitos? No tengo ninguna duda que habiendo conocido la posibilidad de estar más tiempo en casa, al momento de elegir una vivienda para alquilar o para comprar el interesado buscará que tenga, aunque más no sea, un rinconcito donde poder armar un anexo a su lugar principal de trabajo, entre otras cosas.


Antes de finalizar, quiero hacer llegar mi solidaridad al colega y amigo Ricardo Cámara (h) que está viviendo duros momentos como consecuencia de haber sido directamente afectado por la explosión del pasado viernes a la noche en su inmobiliaria de Corrientes2060 y que continúa internado con serios daños en su cuerpo.


Alejandro Acámpora
Martillero y Corredor Público
Titular de Acampora y Asoc. Propiedades desde hace 46 años
Pro-secretario de la Cám. Inmob. de la Pcia. de Bs. As.

   


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Columnas anteriores
miércoles, 5 de febrero, 2020 - 17:51 hs.

Llamativamente, a partir de fin de enero desde distintos medios gráficos, radiales, televisivos y diversas redes sociales, la asociación de inquilinos agrupados instaló el tema en contra de los profesionales inmobiliarios utilizando un posteo entre un supuesto interesado en alquilar un departamento y una supuesta inmobiliaria, donde la operación finalmente no se concreta por las elevadas exigencias de la supuesta propietaria del bien. Habla de un 60% de ajuste anual. Supongamos que existió el asunto, supongamos que un colega no asesoró adecuadamente, supongamos pero no generalicemos, sepamos distinguir.


La realidad es que en ningún lugar del territorio argentino los ajustes de los precios locativos han superado la inflación de 2019 ni han estado cerca de ello. Lo prueban ciudades con gran demanda como la CABA, La Plata, Mar del Plata, Rosario y capitales de provincias como Córdoba, Neuquén, San Juan, Santa Fe, Resistencia y muchas más, donde las mismas entidades que nuclean a los profesionales inmobiliarios sugieren actualizaciones anuales no superiores al 30% o 35% o semestrales entre un 13% a un 17%, siendo en muchos casos inferiores a los aumentos salariales. Y esto hay que decirlo, porque es la realidad que cualquiera puede palpar en la calle. No es una ley escrita, pero es una regla que los profesionales aplicamos, explicamos los motivos y tanto propietarios como inquilinos aceptan de buen grado.


En nuestro país continúa acrecentándose el déficit de viviendas propias, (hoy alrededor de 3,5 millones) y si bien la demanda de alquileres aumenta, los precios no se han escapado y lo demuestra la renta que obtiene el propietario, hoy en un piso de alrededor del 2% al 3% anual según los casos, pudiendo en algunos ser más bajo.


Ahora bien; podría haber también mayor oferta de alquileres, pero la realidad es que merced a los proyectos de leyes para regular las locaciones urbanas muchos inversores han dejado de apostar al ladrillo y muchos propietarios han retirado sus inmuebles del mercado; el que se quema con leche cuando ve una vaca llora, y sabido es que cada vez que el Estado intervino en los alquileres el efecto fue totalmente distinto al deseado, perjudicando de esa forma al interesado directo y supuesto protegido, el inquilino. El libre juego de la oferta y la demanda siempre hizo funcionar aceitadamente al mercado, y si bien es cierto que en algunos casos pudieron existir abusos por parte de algunos propietarios, esos mismos se vieron luego perjudicados al quedarles los inmuebles desocupados.


¿Queremos beneficiar en serio a los buenos inquilinos? Breguemos por la puesta de un solo artículo en el Código Civil y Comercial de la Nación vigente desde 2015 y que absorbió a la muy buena ley 23.091 de locaciones urbanas, y es lo referido al rápido desalojo del incumplidor (por cualquier motivo, sea falta de pago, descuido del inmueble, etc. según cláusulas del contrato), sin posibilidad de “chicanas” ni “avivadas”, que le dé la certeza al propietario de poder sacar al mal inquilino en no más de 90 días de iniciada la demanda. Asimismo, la citada ley contenía varios artículos que estuvieron en desuso (Ley 23.091, Cuarta Parte -Promoción de alquiler de unidades de vivienda-, Capítulo III -de la promoción de locaciones destinadas a vivienda-, Arts. 10º al 29º), que con muy buen criterio el legislador incluyó para fomentar el destino de inmuebles nuevos y/o usados a la locación.


Es evidente que algo se debe hacer, pero reitero, pretender regular el mercado locativo como lo vienen pregonando anteproyectos desde el año 2009 (caso del de la senadora nacional FPV por La Rioja, Teresita Nicolasa Quintela) y varios otros hasta el año pasado que no lograron ser sancionados como ley, demuestran que ese no es el camino. Flexibilizar garantías, promover la construcción de viviendas, establecer una política de estado para el otorgamiento de créditos hipotecarios que permitan la compra de esos inmuebles con tasas blandas, mínimos requisitos y bajos costos de otorgamiento, serán el motor para poner en marcha a la industria de la construcción y al mercado inmobiliario en general.


Volviendo al inicio, no nos dejemos engañar con falsos gurúes que pregonan defender a los inquilinos con oscuros objetivos y cantos de sirenas de quienes se arrogan una representación que se auto imponen y perjudican a la gran masa de familias necesitadas de alquilar en todo el país. Y como siempre decimos, acercarse a un profesional inmobiliario matriculado en busca de asesoramiento, será la llave para abrir puertas seguras.


Alejandro Acámpora
Martillero y Corredor Público – Reg. 1847
Titular de Acampora y Asociados Propiedades desde 1973
Socio fundador y actual Prosecretario de la Cámara Inmob. de la Pcia. de Bs. As.

miércoles, 15 de enero, 2020 - 11:27 hs.

Este lunes 13 de Enero por la tarde, la ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, María Eugenia Bielsa, anunció a través de su cuenta de Twitter que "si vas a adquirir tu vivienda única a través de un préstamo hipotecario de un banco, podés comprar hasta USD 100.000 sin pagar el Impuesto País. Para más información consultá en tu entidad bancaria”.



Recordemos que el “Impuesto País” es el recargo del 30% para la compra de divisas extranjeras. Ahora bien, diversos medios rápidamente salieron a publicar que el mensaje generó el inmediato beneplácito de empresas vinculadas con la actividad inmobiliaria y la construcción. Es probable, ya que dirán que algo es algo.


Sin dudas, este anuncio viene a responder a aquellos casos de préstamos hipotecarios bancarios ya aprobados hace algunos meses y cuya terminación estaba pendiente ante la imposibilidad de cambiar en el momento de la escritura, los pesos que otorga el préstamo por los dólares pretendidos por los vendedores de esos inmuebles sin pagar el recargo del nuevo impuesto.


Pero, ¿de qué cantidad de operaciones estamos hablando? ¿Qué pasa con la gente que está esperando que se reactiven los créditos hipotecarios para poder así acceder a su primera vivienda? Hoy el déficit de las mismas sigue superando los 3 millones. La banca privada no posee líneas crediticias; la banca pública, caso Banco Nación, ofrece la operatoria mediante “Unidades de Valor Adquisitivo” (UVA) a tasa fija, según el destino entre el 8% y el 11%, en Pesos ajustados por las UVA cuando la anterior era del 3%, en tanto que la línea Pro-Cre-Ar Ahorro con subsidio, ya no existe; la banca mixta, (Banco Hipotecario) hoy ofrece solo créditos a tasa fija del 13,50% a 20 años también en pesos ajustables por UVAs. En ambos casos consultados, no hay demanda para tomarlos en esas condiciones.


Por otro lado, ¿es solo otro negocio para los bancos? ¿Qué pasa si alguien tiene ahorros en pesos, en blanco, declarados y bancarizados, y no necesita un préstamo bancario: no puede en el momento de la escritura comprar sin el impuesto la cantidad necesaria de dólares para adquirir un inmueble? Y si los tiene y no le alcanzan, ¿no puede el vendedor de la propiedad financiarle con hipoteca particular el saldo de precio?


El Estado debería exigir a las entidades bancarias que una buena parte de sus inmensas ganancias las vuelquen al circuito hipotecario, con requisitos accesibles, plazos amplios y tasas blandas.


Será la mejor y más rápida forma en que se pueda reactivar la construcción y sus más de 50 industrias y profesiones satélites conexas junto a otros actores como notarios, abogados, martilleros, contadores, etc.


Qué lejos estamos de aquellas épocas en que el Estado, (FO.NA.VI., Banco Hipotecario Nacional, etc.) y los sindicatos, mutuales y demás, se conjugaban para brindarle a sus afiliados la posibilidad de la compra de la vivienda en uno de los tantos edificios que por entonces se levantaron.


Mar del Plata tiene torres emblemáticas de aquella época, por caso mercantiles, viajantes, casineros, pasteleros, prensa, encargados de edificios, pesca, distintas FFAA, etc. etc., de excelentes medidas y calidad constructiva que hoy son mudos exponentes de esos felices años y cuyos beneficiarios seguramente prefirieron tener su vivienda propia antes que lujosos hoteles gremiales para pocos días de disfrute.


Esperemos conocer más detalles oficiales. La demanda asegura el éxito. Solamente faltan decisiones políticas.


Alejandro Acámpora
Martillero y Corredor Público – Reg. 1847
Titular de Acampora y Asociados Propiedades desde 1973
Socio fundador y actual Prosecretario de la Cámara Inmob. de la Pcia. de Bs. As.

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