Desde hace más de dos años, antes fue por la asociación civil Inquilinos Agrupados, de la C.A.B.A., y últimamente por una supuesta Federación de Inquilinos Nacional de la que no se conoce personería, las entidades que la nuclean, ni a cuántos inquilinos representa, se viene bregando por la sanción de una nueva ley de alquileres, proyecto que el 6 de Noviembre pasado obtuvo media sanción en Diputados y que la semana pasada sorpresivamente se comenzó a tratar en Senadores sin haber podido ser sancionada en esa sesión.

Quienes conocen la historia de esta materia en la primera mitad del Siglo pasado, recordarán que en 1921 mediante las leyes 11.156 y 11.157 se modificó el entonces Código Civil para establecer limitaciones a los contratos de locaciones de vivienda disponiendo el congelamiento de los valores locativos durante dos años, ampliando tiempos mínimos de duración de los contratos y límites para los desalojos, en tanto que en 1943 se dictaron varios decretos y leyes disponiendo la prórroga de los alquileres y el congelamiento de los precios; tristemente recordado es el decreto
1580/43 que dispuso una rebaja de entre el 5% y el 20% en los valores locativos y mediante el que también se dispuso la suspensión de los juicios de desalojo por falta de pago.

La historia más reciente se escribió con una Ley de Locaciones Urbanas, (23.091) sancionada en Septiembre de 1984, primer año del gobierno que recuperó la Democracia, reformando el Código Civil en esa materia. Contenía veinte artículos, de los cuales los primeros nueve tienen aún hoy amplia vigencia por estar directamente vinculados a los contratos de locación -los mismos incorporados en Agosto de 2015 al nuevo Código Civil y Comercial de la Nación-, en tanto que los restantes creaban la promoción (construcción) de inmuebles con destino a vivienda, algo que prácticamente no tuvo la esperada recepción.

Ya más cerca de este tiempo, en 2009, se conocía un disparatado proyecto de modificación de esa ley de alquileres, de neto corte populista, presentado por la senadora nacional del Frente para la Victoria por la provincia de La Rioja Teresita Quintela, y luego, otro similar por dos representantes legislativos de Tierra del Fuego, que entre otras cosas creaban más oficinas estatales de contralor, los que ni siquiera tuvieron mayor tratamiento parlamentario. Y así hubo otros, desde 2016 hasta llegar a Noviembre de 2019, donde obtuvo media sanción el que ahora está en tratamiento.

Por qué esa insistencia de “proteger al inquilino”? Qué encierra detrás? Es harto sabido el mal que la intromisión del Estado crea en el mercado locativo. La historia lo demuestra. Quienes así lo hacen, deberían preocuparse en conseguir la manera de que el inquilino pueda llegar a tener su propio techo mediante leyes que favorezcan la inversión inmobiliaria con ese destino, con créditos que sí puedan ser pagados a largo plazo sin sobresaltos (no como en el caso de los UVA), donde se fomenten medidas económicas que no generen inflación y brinden seguridad jurídica, entre otras cosas. Debería ser una imposición para la banca, tanto oficial como privada.

Con lo que se propone nuevamente se sacude el mercado. El propietario-locador, que en la gran mayoría de los casos es quien tiene una segunda vivienda que adquirió para ayudar a la economía familiar con su renta, o que heredó y la quiere mantener con ese fin, ante cada embestida del Estado sale espantado y quien estaba pensando en invertir con ese fin, deja sus ahorros en el banco o en las cajas de seguridad a la espera de mejores tiempos. Mejores tiempos? Saben quienes proponen este tipo de leyes que la oferta se retrae automáticamente? Saben que el valor de un alquiler lo regulan la oferta y la demanda? Saben que quien tiene un inmueble en alquiler quiere también reglas claras? Saben que en la gran mayoría de los casos, locador y locatario (propietario e inquilino) logran con la mediación del martillero llegar a acuerdos que son beneficiosos para ambas partes sin que ello les genere mayor costo?

Hasta hoy, desde la salida de la Convertibilidad donde se tenían que esperar los índices mensuales para saber el ajuste del precio del alquiler -una espada de Damocles para muchísimos inquilinos-, los valores mensuales por la totalidad del contrato son conocidos y acordados mediante el asesoramiento del martillero, algo que ambas partes necesitan saber, uno para conocer lo que pagará a lo largo del contrato y el otro para poder manejar sus ingresos mensuales. Los últimos contratos, a pesar de haber tenido una inflación anual del 54%, no superaban el 35% interanual de ajuste previo. Cómo van a hacer ahora los inquilinos con el índice que se propone, un mix anual entre el aumento de salarios y de inflación? Qué pasará cuando al inquilino con el resultado de ese índice de aumento no le alcance con sus ingresos para pagar el alquiler? A cuánto aumentarán los valores de nuevos ofrecimientos de inmuebles en alquiler cuando al propietario se le imponga el pago de Ingresos Brutos, Ganancias, etc.? No se dan cuenta los legisladores que todos esos cargos se sumarán al valor inicial del alquiler?

Quien tiene una propiedad en alquiler no es Cáritas ni ninguna otra entidad de beneficencia. Pero si no se compran más inmuebles con ese destino, y se retiran buena parte de los que actualmente hay en el mercado (y que ya no alcanzan para la creciente demanda), dónde irán a vivir los inquilinos? Los acogerá el Estado? Con otro agravante. La pandemia mundial de COVID-19, que también nos ha pegado muy fuerte en la economía, entre otras industrias ha afectado a la de la construcción y a sus más de cincuenta actividades satélites; ya de por sí su recuperación será
lenta, y si a eso le sumamos la falta de interés de inversión en viviendas para destinarlas al alquiler y la falta de créditos para su adquisición por parte de actuales locatarios, quién hará que los precios de los alquileres no se disparen a valores impensados?

Entonces, a quien se quiere beneficiar con una nueva ley? Ya el DNU 320-2020 hizo lo suyo, congelando precios y desalojos por un plazo que seguramente será renovado -ya lo pidió una legisladora oficialista aunque es una facultad que se reservó el gobierno en el citado DNU-; el malestar es grande, en medio de un mercado inmobiliario nacional que atraviesa su peor momento en la historia, con solamente siete escrituras en Mayo 2020 en la CABA, -únicamente tres destinadas a compraventa- y solamente una en toda la Provincia de Buenos Aires, cifras que ni siquiera pensamos en los años del cepo cambiario y de la crisis de 2001; la rentabilidad de alquilar una propiedad también está en su mínimo histórico, necesita el mercado que además de la crisis económica actual se impulse una mayor regulación en el sector? Ningún candidato hizo propuestas concretas sobre el tema en 2019. Reitero, el sector inmobiliario tiene varios antecedentes de intervención y regulación de la actividad a lo largo de su historia, con resultados que, en general, fueron en contra de lo que se buscó modificar; entonces, por qué se sigue insistiendo?

La caída de la actividad económica hace que dueños e inquilinos se encuentren insatisfechos por motivo de la misma y de la inflación que históricamente sufre el país; pensemos que ya hay una intervención indirecta del Estado en los alquileres gracias a los problemas en la economía y la caída de los ingresos que demuestran los perjuicios que se originan por una mala gestión, -cualquiera sea quien gobierne- entonces, es la solución una nueva ley populista con la intervención directa del Estado, con inseguridad jurídica que hace retraer la oferta, caer la construcción y desincentivar las inversiones entre otros males?

Los martilleros tenemos sobradas muestras a diario -y la comunidad lo sabe-, de los ingentes esfuerzos para lograr que el inquilino pueda renovar su contrato y que el propietario se considere satisfecho del negocio por esos dos años que tendrá por delante, por qué? Porque conocemos a las dos partes y sabemos lo que necesitan, asesorando para lograr un buen acuerdo para ambos; en el caso de nuestra provincia, ponemos además a disposición desde hace varios años otra herramienta fundamental como lo es el seguro de garantía de alquileres propio, con un sistema sencillo, rápido y de bajo costo, que hasta la fecha ha funcionado exitosamente al saberse desde el primer mes hasta el último, cuáles son los precios del alquiler a pagar. Ahora, esa fórmula también se pretende cambiar.

Para finalizar, tal como expresó mi colega la CABA Leandro Pietronave hace pocos días en una nota a un medio capitalino titulada “Alquileres: qué hay detrás de la falsa dicotomía de propietarios vs. Inquilinos” y cuyas palabras en cursiva me permito reproducir: En un país cuyos actores presentan diversos matices socio-económicos, el poder de imperio del Estado busca imponer una ilusoria solución mágica a un mercado que funciona perfectamente. Necesitamos más premios y menos castigos, para que el inversor inmobiliario se encuentre incentivado, en la tormentosa economía nacional. Hay que seducir a aquél pequeño ahorrista laburante que pudo comprarse un departamento y lo pone en alquiler para que otro laburante que necesita un lugar para vivir pueda habitarlo, aún en el contexto de menor rentabilidad de todos los tiempos. Ese mini-propietario, con su inmueble en ofrecimiento, suple la necesidad de construir viviendas estatales, con lo cual genera un ahorro público extra, que debe ser tenido en cuenta.

Clarito. Esperemos que nuestros legisladores recapaciten porque no solamente el artículo referido al ajuste de precios es el descabellado.

Alejandro Acampora
Martillero y Corredor Público
Titular de Acampora y Asoc. Propiedades desde hace 46 años
Pro-secretario de la Cám. Inmob. de la Pcia. de Bs. As.

Llamativamente, a partir de fin de enero desde distintos medios gráficos, radiales, televisivos y diversas redes sociales, la asociación de inquilinos agrupados instaló el tema en contra de los profesionales inmobiliarios utilizando un posteo entre un supuesto interesado en alquilar un departamento y una supuesta inmobiliaria, donde la operación finalmente no se concreta por las elevadas exigencias de la supuesta propietaria del bien. Habla de un 60% de ajuste anual. Supongamos que existió el asunto, supongamos que un colega no asesoró adecuadamente, supongamos pero no generalicemos, sepamos distinguir.

La realidad es que en ningún lugar del territorio argentino los ajustes de los precios locativos han superado la inflación de 2019 ni han estado cerca de ello. Lo prueban ciudades con gran demanda como la CABA, La Plata, Mar del Plata, Rosario y capitales de provincias como Córdoba, Neuquén, San Juan, Santa Fe, Resistencia y muchas más, donde las mismas entidades que nuclean a los profesionales inmobiliarios sugieren actualizaciones anuales no superiores al 30% o 35% o semestrales entre un 13% a un 17%, siendo en muchos casos inferiores a los aumentos salariales. Y esto hay que decirlo, porque es la realidad que cualquiera puede palpar en la calle. No es una ley escrita, pero es una regla que los profesionales aplicamos, explicamos los motivos y tanto propietarios como inquilinos aceptan de buen grado.

En nuestro país continúa acrecentándose el déficit de viviendas propias, (hoy alrededor de 3,5 millones) y si bien la demanda de alquileres aumenta, los precios no se han escapado y lo demuestra la renta que obtiene el propietario, hoy en un piso de alrededor del 2% al 3% anual según los casos, pudiendo en algunos ser más bajo.

Ahora bien; podría haber también mayor oferta de alquileres, pero la realidad es que merced a los proyectos de leyes para regular las locaciones urbanas muchos inversores han dejado de apostar al ladrillo y muchos propietarios han retirado sus inmuebles del mercado; el que se quema con leche cuando ve una vaca llora, y sabido es que cada vez que el Estado intervino en los alquileres el efecto fue totalmente distinto al deseado, perjudicando de esa forma al interesado directo y supuesto protegido, el inquilino. El libre juego de la oferta y la demanda siempre hizo funcionar aceitadamente al mercado, y si bien es cierto que en algunos casos pudieron existir abusos por parte de algunos propietarios, esos mismos se vieron luego perjudicados al quedarles los inmuebles desocupados.

¿Queremos beneficiar en serio a los buenos inquilinos? Breguemos por la puesta de un solo artículo en el Código Civil y Comercial de la Nación vigente desde 2015 y que absorbió a la muy buena ley 23.091 de locaciones urbanas, y es lo referido al rápido desalojo del incumplidor (por cualquier motivo, sea falta de pago, descuido del inmueble, etc. según cláusulas del contrato), sin posibilidad de “chicanas” ni “avivadas”, que le dé la certeza al propietario de poder sacar al mal inquilino en no más de 90 días de iniciada la demanda. Asimismo, la citada ley contenía varios artículos que estuvieron en desuso (Ley 23.091, Cuarta Parte -Promoción de alquiler de unidades de vivienda-, Capítulo III -de la promoción de locaciones destinadas a vivienda-, Arts. 10º al 29º), que con muy buen criterio el legislador incluyó para fomentar el destino de inmuebles nuevos y/o usados a la locación.

Es evidente que algo se debe hacer, pero reitero, pretender regular el mercado locativo como lo vienen pregonando anteproyectos desde el año 2009 (caso del de la senadora nacional FPV por La Rioja, Teresita Nicolasa Quintela) y varios otros hasta el año pasado que no lograron ser sancionados como ley, demuestran que ese no es el camino. Flexibilizar garantías, promover la construcción de viviendas, establecer una política de estado para el otorgamiento de créditos hipotecarios que permitan la compra de esos inmuebles con tasas blandas, mínimos requisitos y bajos costos de otorgamiento, serán el motor para poner en marcha a la industria de la construcción y al mercado inmobiliario en general.

Volviendo al inicio, no nos dejemos engañar con falsos gurúes que pregonan defender a los inquilinos con oscuros objetivos y cantos de sirenas de quienes se arrogan una representación que se auto imponen y perjudican a la gran masa de familias necesitadas de alquilar en todo el país. Y como siempre decimos, acercarse a un profesional inmobiliario matriculado en busca de asesoramiento, será la llave para abrir puertas seguras.

Alejandro Acámpora
Martillero y Corredor Público – Reg. 1847
Titular de Acampora y Asociados Propiedades desde 1973
Socio fundador y actual Prosecretario de la Cámara Inmob. de la Pcia. de Bs. As.

Este lunes 13 de Enero por la tarde, la ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, María Eugenia Bielsa, anunció a través de su cuenta de Twitter que "si vas a adquirir tu vivienda única a través de un préstamo hipotecario de un banco, podés comprar hasta USD 100.000 sin pagar el Impuesto País. Para más información consultá en tu entidad bancaria”.