El derecho a la vivienda y la Ley de Alquileres

Por José Luis Gioja, diputado nacional FdT-San Juan, autor de uno de los proyectos para modificar la Ley de Alquileres aprobada en 2020, que comenzará a debatirse en la Cámara de Diputados.

En 2019 se aprobó en la Cámara de Diputados la nueva Ley de Alquileres (27.551) con amplio consenso. Tras un extenso y profundo debate, todas las fuerzas políticas coincidieron en que el modelo de alquileres había fracasado y que correspondía robustecer los derechos de millones de inquilinos de todo el país. Al año siguiente, la Cámara de Senadores -también con amplia mayoría- convirtió en ley a la iniciativa.

Estos son algunos de los beneficios que trajo la nueva Ley de Alquileres para inquilinos: plazo mínimo de tres años, un ajuste anual determinado por variación inflacionaria y salarial, tope de depósito de garantía equivalente a precio inicial de alquiler mensual, se aclaró que no deberían pagar expensas extraordinarias ni impuestos inmobiliarios sobre la unidad alquilada, posibilidad de rescindir el contrato sin penalidad y más opciones para garantías.

Sin embargo, el mercado inmobiliario se opuso a la ley de inmediato. Desde mediados de 2020 inmobiliarias y propietarios operaron contra la nueva ley y desplegaron un catálogo de maniobras ilegítimas: 1) prórroga de contratos regidos por el régimen anterior; 2) aumentos de precios iniciales entre un 65 a un 100%; 3) exigencia de más de un alquiler mensual como depósito; 4) desconocimiento de garantías alternativas; 4) imposición de pago de impuestos sobre el inmueble locado; 5) retiro masivo de inmuebles de oferta; 6) oferta de alquileres en dólares; 7) plazos de dos años; 8) aumentos libres semestrales; 9) omisión de registro de alquileres ante AFIP; 10) no facturación de alquileres y cobro en efectivo; entre otras.

En resumen, la nueva Ley de Alquileres se puso del lado de inquilinos y el mercado inmobiliario se opuso por completo.

Y desde 2020 asistimos a una campaña mediática contra la Ley de Alquileres. Se quiere imponer que la norma perjudicó a los inquilinos, cuando es evidente que expandió sus derechos.

La política también cayó en la trampa discursiva y durante la campaña electoral de 2021 representantes opositores al Frente de Todos comenzaron a militar a favor de la derogación de la Ley que ellos impulsaron y acompañaron. Derogación que, por cierto, sería inconstitucional, ya que no se puede regular derechos fundamentales -en este caso, el derecho a la vivienda- de forma regresiva.

Por nuestra parte, pensamos que si antes de esta Ley los inquilinos debían ser protegidos por ser la parte más vulnerable de los contratos de locación, ahora merecen más protección. Por eso para nosotros -para mí y para veinte diputados y diputadas del Frente de Todos- la ley no debe ser derogada sino mejorada.

En consecuencia, hemos presentado un Proyecto para modificar la Ley de Alquileres con varias propuestas a favor de inquilinos, a saber: conservar los beneficios de la Ley vigente, generar un mercado más transparente, favorecer el acceso a garantías/cauciones y alquileres de monotributistas e impedir -con topes- aumentos y precios irrazonables. Además, proveeremos incentivos y beneficios impositivos a propietarios.

Por último, sabemos que nuestro país tiene un déficit habitacional general, por lo que también proponemos un abordaje integral e instamos a que se provean soluciones al derecho a la vivienda a nivel federal. Para eso, necesitaremos más construcción de viviendas, un sistema de gestión pública de alquileres y un modelo consensuado de impuesto a la vivienda ociosa.