18/06/2018
lunes 18 de junio del 2018 - T
18 junio 2018 - T

Nicolas Gonzalez. ABC de tu dinero.

lunes, 29 de mayo, 2017 - 09:16 hs.
Indices de precios, inflación y nuestra nueva realidad de consumo

Nuestra historia como sociedad en la temática inflacionaria nos ha convertido (contra nuestra voluntad) en “expertos”. Muchas décadas conviviendo con este flagelo lo justifican. Junto con ello aparece una cuestión que está íntimamente vinculada a este fenómeno: los índices que mejor reflejan los aumentos de precios de nuestra vida cotidiana. Y aquí se cruzan aspectos técnicos y políticos que me interesa plantear en este artícul


Inflación e indexación fueron siempre de la mano. Esto funcionó así hasta que en el año 1991 en el nacimiento de la Convertibilidad se la prohibió esta última con el argumento que promovía más inflación. Parece que no ha sido así ya que luego tuvimos no solo aumentos, sino explosiones de precios y casi de nuestro país.


Los empresarios se quejan porque no hay ajuste por inflación que provoca que paguen Impuesto a las Ganancias sobre resultados ficticios (también le ha sucedido a los empleados cuando se “congelaron” mínimos no imponibles y deducciones y debieron pagar más y más) y si querés una cuestión más terrenal, los alquileres tienen pactados valores semestrales que implican una estimación de inflación. Si sos inquilino, sabes de qué estoy hablando.


Y tuvimos también nuestra etapa de destrucción de las estadísticas públicas (INDEC) en la última década que provocó descrédito y la aparición de múltiples índices de consultoras privadas, que trataron de mostrar como crecían los precios, con suerte y seriedad diversas.
Hoy el INDEC recupera credibilidad pero todavía seguimos empleando un índice de precios (IPC-GBA) que refleja lo que sucede en la ciudad Autónoma y 24 partidos del Gran Buenos Aires, donde se produjo el mayor congelamiento de tarifas de servicios públicos, peajes y transporte en el período 2003-2015. ? Y ahora que esos precios se reacomodan, causan dolor y cambios en los presupuestos de las familias. Lo concreto es que gastos como los servicios públicos empiezan a “pesar” fuerte en los gastos (entre el 5 y el 7%).


Hay una iniciativa de determinar un IPC Nacional a partir de Julio-17 que tratará de “promediar” las distintas realidades y reflejar mejor al menos dos cuestiones: ¿En qué gastamos los argentinos (todavía usamos una canasta de gastos del 2004)? y ¿Cuáles deben ser los canales de compra para relevar los precios de nuestros consumos?


Básicamente podemos hacer mención a que servicios que hoy consideramos “indispensables” -internet móvil y Netflix por citar dos ejemplos- no existían en la encuesta de gastos del 2004 y que los canales de compra de los productos más relevantes de nuestro presupuesto pasaban por autoservicios, supermercados y shoppings. Hoy le agregas con absoluta naturalidad el canal mayorista (se lleva el 30% de la torta de la canasta básica) e irrumpe el comercio electrónico con todas sus fechas fetiche (Hot Sale y Black Friday como emblemas).


Es claro que no hay números mágicos. Esto dicho en el sentido de poder responder a todos los interrogantes solamente por la observación y seguimiento de un índice. Pero estos datos son de vital utilidad para la toma de decisiones. Tanto a nivel macro como en la economía doméstica.


En reiteradas ocasiones hablamos de la necesidad que cada familia determine cuál es “su inflación”. Parece ambicioso y extremo, pero esto te lleva a conocer la naturaleza de tus consumos, tus preferencias, los gastos que controlas y los que no.


Y te corre del tema tan frecuente (e improductivo) de discutir si la inflación que se mide públicamente se asemeja a la tuya o no. Vos cambias y lógicamente cambian tu canasta de gasto. Es una idea clave para poder empezar a administrar seriamente tu dinero. Te doy algunos ejemplos a considerar:


• Educación para tus hijos: ¿pública o privada? No hago referencia a calidad sino a los desembolsos.
• Vivienda: ¿propietario – con o sin hipotecario- o inquilino?
• Salud: ¿medicina prepaga ú obra social sindical?
Tres temas claves que tienen distinto comportamiento en cuanto a precios. A algunos le pegarán los aumentos más de lleno y otros los verán más amortiguados. Conocerán – y quizás hasta valorarán diferente- el esfuerzo que hacen para sostener sus gastos.


Hemos pasado gran parte de nuestra vida negociando salarios que en ocasiones le ganaron a la inflación y en otras (como en el último año) perdieron poder adquisitivo. Para ello consideramos cuánto crecían los precios y cuánto lo hacían los sueldos y jubilaciones. Casi por un momento quisimos creer que era más útil coincidir con los datos estadísticos que asumir nuestros propios números.


Hoy, como ciudadanos-consumidores tomamos conciencia de cuáles son nuestros deberes: armar nuestros gastos, ordenarlos, y someterlos a una evaluación inteligente. Sabremos cómo se comportan y evolucionan sus precios por sobre las discusiones técnicas de muchos gurúes económicos que en ocasiones, contribuyen más a la confusión que a la claridad de tus decisiones cotidianas.


Nicolás González
Contador Público
Docente Universitario especialista en Finanzas
Titular del ABC de tu dinero

   


Columnas anteriores
viernes, 8 de junio, 2018 - 13:27 hs.

Los argentinos no tenemos pasión por los bancos. Motivos pueden ser varios, muchos dominados por nuestra memoria episódica (Corralito 2001 contundente si lo hay), falta de Educación Financiera, economía informal, altos costos operativos para transacciones habituales y podríamos continuar.


Entendamos algo de antemano: la encuesta que da lugar a estos datos NO es un censo, razón por la cual no debemos entender esa cifra de manera rigurosa. Digo esto porque hoy por ejemplo, jubilados y pensionados, beneficiarios de asignaciones sociales perciben sus ingresos por medio de cuentas bancarias gratuitas y representan un número significativo que permite dudar de la “exactitud” del dato. Sumale los trabajadores activos con sus cuentas sueldo.


La encuesta se enfoca no sólo en los que no tienen cuenta, sino también en qué nivel de utilización le dan aquellos que sí la tienen. Como debemos saber, Inclusión Financiera tiene que ver con el acceso a los servicios financieros y que tengan las mínimas competencias para poder emplearlos con razonabilidad y equilibrio. Podés tener una cuenta donde acrediten tu sueldo o tu jubilación, pero es casi “letra muerta” si vos retirás dicho monto en casi el 80% en la primera extracción, y te movés en efectivo.


Entonces, bancarización claramente va mucho más allá de tener o no una cuenta. Es conocer sus ventajas, sus costos, los servicios que te puede brindar, cualquiera sea el canal de acceso a los fondos que allí tenés depositados. Para pagar, para invertir, para transferir a terceros. Y esto me lleva al punto, a mi criterio, central.
Seguimos en general, entendiendo al sistema financiero como sinónimo de Bancos. Bancos físicos, con sucursales más o menos cercanas (uno de los puntos en contra citados en la encuesta para la bancarización), plazos fijos, préstamos (explosión UVA ahora en stand by), tarjetas y lo convencional.


Pero me permito agregar los siguientes temas:


- Irrupción de las finanzas digitales (FINTECH): Seguir pensando el sistema financiero tal como lo indicamos en el párrafo anterior, es un error. Plataformas de comercio electrónico que se convierten en oferentes de préstamos, en canales de ahorro. ¿Necesitan cuentas bancarias? No hace falta, solo una cuenta digital, si querés llamarla así. Mercado Libre es el mejor ejemplo de este modelo. Y hace ruido.
- Plataformas de préstamos, convencionales y los llamados “del día de pago”, en muchos casos con costos financieros exorbitantes. Te acreditan y te debitan de tu cuenta, y si no tenés, podés acceder igual.
- Esquemas P2P (préstamos e inversiones entre personas, sin intermediación bancaria), en el marco de la llamada Economía Colaborativa, caso Afluenta.
- Modalidad de crowfounding (financiamiento colaborativo) que comenzó como algo altruista y con sentido si queremos llamarlo benéfico y social, y hoy sirve para sostener iniciativas de emprendedores y empresas en general.


Es una pequeña lista de variantes que no están en el radar del sistema. Y que ante la ausencia de regulaciones, tienen una mayor capacidad de adaptación a la realidad socioeconómica, donde convive un alto grado de informalidad y nuevos criterios de conexión que no respetan el horario de lunes a viernes de 10 a 15 horas.


A esto debemos agregar el canal de financiamiento del consumo directo, sin tarjetas, de crédito personal y las financieras que mueven efectivo por fuera de todo radar.


Es necesario que ampliemos la mirada sobre lo que necesita el ciudadano en cuanto a servicios financieros. Por múltiples razones, el sistema financiero tal como lo conocíamos no está dando la respuesta. Algunos citan que el partido es desparejo, por regulaciones asimétricas, con muy pocas reglas para los nuevos jugadores.
Estamos ante un escenario que se modifica con mucha velocidad, donde la mirada del pasado es cada vez más desactualizada. Otro momento, otras finanzas. Con usuarios que emplean servicios en muchos casos, sobre la base de ensayo-error. Mucho por hacer por una verdadera Inclusión Financiera plena.


Nicolás González
Contador Público y docente universitario especialista en Finanzas
Titular del ABC de tu dinero
Twitter @elabcdetudinero 
nicolas.gonzalez@elabcdetudinero.com

martes, 2 de enero, 2018 - 11:14 hs.

Empiezo por un lugar común: en estas fechas, con las fiestas de fin de año, las tarjetas de crédito se utilizan con menos prudencia. Sutileza para decir que en algunos casos estamos en presencia de un desmadre financiero provocado por compras impulsivas, poco meditadas, sazonadas por la idea de hacer feliz a alguien con esos regalos. ¿Te suena?


En la Argentina está sucediendo algo diferente este año que finaliza: las cuotas han visto reducida su incidencia, en parte debido a la política de Precios Transparentes que puso en el tapete algo que todos sabíamos pero no nos gustaba reconocer: esas cuotas no eran gratis.


Así han crecido las operaciones en un pago, dos o tres, pero se ha reducido su uso para agregar cuotas a varios meses en tus resúmenes de cuenta.


Sin embargo con las fiestas llegan las promociones. Muchas irresistibles con fuertes descuentos que no explican todo. Descuentos que no siempre terminarán siendo tales, por la existencia de topes. Tenés que tener presente esta cuestión para no sorprenderte luego. Es habitual que te veas atraída/o por un descuento elevado pero omitas leer debajo que hay un límite que opera como tope. Te ofrecen un 50% en tu compra pero… hasta la suma de $500 por ejemplo. Si comprás más de $1.000 ya no será efectivamente un 50% sino menos. Atención a esto porque eleva el monto neto de tu compra.


Esto se agrega a las cuotas que vas a contraer como deuda a futuro. Si explicitan el CFT es una buena oportunidad para comprender que el tiempo tiene un precio. Si no analizas correctamente cuántas cuotas podes incorporar en tu presupuesto y cancelar en su totalidad, empezará a formarse la bola de nieve.


Te agrego un tema que en ocasiones es visto como una ventaja pero hay un lado B: muchas tarjetas amplían tu capacidad de crédito y te permiten acceder a una mayor gama de descuentos en distintos negocios y servicios. Es más, habitualmente las tenés porque alguna te sirve para cargar combustible, otra la usas en el Supermercado de tu preferencia y así vas sumando plásticos. Los argentinos tenemos entre 2 o 3 plásticos de distintos bancos. Pero con ello vienen habitualmente gastos asociados, como el anual de renovación. El primer año por lo general el banco lo bonifica, pero al siguiente empieza a tallar. ¿Se justifican todos esos plásticos? ¿Tanto crédito necesitas y estás luego en condiciones de pagar?


Y pasada la apertura de los regalos, los brindis y mejores deseos, llegará casi “fatalmente” el momento menos esperado: el de pagar.


En este punto es cuando me permito recordar algunos tips que tienen que ver con las deudas asociadas a las tarjetas de crédito:


- El pago mínimo es una condición para poder mantener activa tu tarjeta. Si no llegas a pagar ese importe, a los 5 días tu tarjeta quedará bloqueada. Y empezarán a correr los llamados intereses punitorios, muy altos porque “multan” tu incumplimiento. Cerca de un 100% anual.
- El pago mínimo es el piso a cubrir, pero si no podés hacer frente a todo el resumen, debés pagar lo máximo posible. No es una cuestión de a todo o nada. Cuánto más pagues, menos vas a refinanciar y menos intereses pagarás.
- Hay un combo a explorar: pagar el mínimo (se que parece una contradicción) y por el saldo restante hacer un plan de pagos en un número de cuotas que te garantice que con esfuerzo, vas a poder pagarlo. Te libera de nuevo el límite de compra de tu tarjeta y su costo financiero es más bajo. Esto en general está informado en el resumen de tu tarjeta.
- Otra opción es tomar un préstamo personal a una tasa más baja y pagar el total del resumen. Es una estrategia que están siguiendo algunos consumidores en muchos casos a instancias del banco que ve regularizada la tarjeta y de paso, te vende otro producto (préstamo). Pero es más conveniente si empezas a ordenar tus finanzas.
- Y cuando llegan gastos extraordinarios en las fiestas, también llega el aguinaldo. Este puede ser la bala de plata para poner en condiciones tus deudas y estabilizar tus cuentas.
La tarjeta de crédito no es, ni debe ser concebida como un aumento de tus ingresos. Cuando la usas simultáneamente con la compra estás contrayendo una deuda que en algún momento deberás pagar.


Si sos ordenada/o habrás previsto el dinero necesario en el momento justo para atender esos compromisos. Y esas compras que tanto placer (eso espero) te generaron, no terminarán siendo una fruta amarga.


Planificar, no guiarse por los impulsos en tus decisiones financieras. Si bien todos en las fiestas somos más emocionales que en el resto del año.


¡Felices Fiestas y los mejores deseos para el 2018!


Nicolás González
Contador Público y docente universitario especialista en Finanzas
Titular del ABC de tu dinero
Twitter @elabcdetudinero
nicolas.gonzalez@elabcdetudinero.com

miércoles, 6 de diciembre, 2017 - 10:46 hs.

Plazo Fijo, Bonos de todo tipo, Lebac por qué no y también acciones. Todas estas variantes de inversión con alguna combinación pueden reflejar tu preferencia. ¿A qué me refiero?

A la hora de decidir en dónde colocar tus ahorros, dependiendo de tu perfil como inversor (conservador-agresivo) y el plazo durante el cual estás dispuesto a inmovilizar ese dinero, hay una máxima que cobra vigencia: la diversificación o sea, distribuir y no concentrar tu dinero en un activo en particular. Repartir los huevos en distintas canastas, en lenguaje cotidiano.


La diversificación es la herramienta con la cuál tratamos de combatir y reducir el riesgo (nunca lo vamos a poder eliminar por completo). La mayor o menor incertidumbre asociada a un resultado es el motivo que nos debería llevar a repartir nuestros ahorros.


Cuando hemos optado por una inversión de renta fija (Plazo Fijo por ejemplo), no existe un riesgo que pueda reducir, salvo excepciones, repartiendo mi inversión en diversos bancos, por ejemplo. Ya si elijo invertir en Bonos Públicos puede resultarme interesante no poner todo en uno solo, tomando en cuenta quien lo emite, su plazo, la tasa que abona, si hay garantías de pago, fundamentalmente. A esto sumale la moneda en la que se emite y promete pagar.


Pero la inversión donde la diversificación de tu inversión es más que recomendable es el mercado accionario. Todos soñamos con “jugar un pleno”, con tener ese dato que nos dice “comprá tal acción que subirá el 100% en un mes”. Esos negocios tan buenos, que en general, no existen. Aquí vivimos el mundo de la llamada renta variable. No hay garantías de ganar, ni cuánto. Es más, tu capital puede incluso verse reducido por pérdidas. Obviamente la recompensa (potencial) es alta. Más riesgo más promesa de rentabilidad. Es la zanahoria.


Entrar al mercado de renta variable requiere de algunas condiciones básicas:


Perfil agresivo. Este punto es clave ya que en las decisiones financieras las emociones juegan un papel clave. Agresivo es aquel que busca recompensas altas, de manera inteligente. No suicida.
El tiempo de permanencia de la inversión debe ser de mediano/largo plazo. Es normal que se combinen períodos de ganancias (tendencia alcista) con rachas de pérdidas. O mesetas. Por eso es importante poder contar con tiempo para aprovechar recorridos favorables o recuperar precios luego de una caída.
Tener capacidad de afectar parte de tu patrimonio en una porción que no comprometa tu situación financiera.
Frialdad para saber entrar y salir. Lo recomendable es establecer topes de ganancia como de pérdida. Límites aún cuando uno tenga la intuición que el mercado seguirá subiendo, uno sale. Y consolida la ganancia. Y si hay bajas, materializa la pérdida y la acota.


Aquí viene el tema de los Fondos Comunes de Inversión (FCI). Estos por definición diversifican, atomizan la inversión, no concentrándola en un activo en particular.
Son manejados por profesionales (ya lo sé, puede fallar diría Tu Sam) que conocen el mercado, los sectores donde puede haber más potencial de crecimiento, datos de las empresas cotizantes que pueden hacer crecer tu inversión.
Si te preocupa la liquidez, es decir, poder salir en cualquier momento, los FCI la tienen. En general en 24/72 hs tendrás el dinero acreditado en tu cuenta.
¿Tienen costo de entrada/salida? Tanto al suscribir (comprar) las cuotas-parte como al rescatar (vender), ya en el precio que podes ir controlando diariamente, están incluídos.
Los montos para poder ingresar son bajos, en el orden de $1.000 y con la ventaja de la diversificación (perdón por insistir en este punto).


En cuanto a impuestos, con la reforma tributaria que se avecina, las acciones y los FCI que las tienen como base, estarían exentos. Es un dato a considerar como positivo.
Lo que no debes confundir es lo siguiente: un FCI no significa que alguien decidirá por vos qué hacer con tu dinero. Quiero decir que si por ejemplo el mercado accionario va a la baja, no te avisarán ni aún menos, venderán y te pasarán los fondos a un activo mejor, más protegido de los vaivenes de precios.


Esa decisión siempre es tuya. Administrar en este caso no es sinónimo de gestionar tus ahorros. Para eso es indispensable contar con Educación Financiera y llevar un seguimiento razonable de la evolución de los rendimientos y saber si llegó la hora de salir. O por el contrario de entrar o reforzar tu posición.
Invertir en renta variable es un paso a dar cuando ya definiste objetivos, comprendes los riesgos, experimentaste otras alternativas más básicas.


Todavía estamos como país en una fase muy primaria, con poco desarrollo, pero es una variante como para empezar a seguir. Entendiendo de qué se trata. Espero que esto sea de utilidad.


Nicolás González
Contador Público y docente universitario especialista en Finanzas
Titular del ABC de tu dinero
Twitter @elabcdetudinero
nicolas.gonzalez@elabcdetudinero.com

jueves, 16 de noviembre, 2017 - 16:38 hs.

Puede que una parte sea marketing, para fortalecer el producto. Es cierto que todavía no tiene el tamaño, el peso en la economía que justifique su alta exposición. Pero casi podría decirse que el crédito hipotecario es uno de los brotes verdes (en realidad la venta de inmuebles) que despuntó tibiamente en el año 2016 y se fortaleció durante el 2017.


La Argentina muestra todavía una relación entre préstamos hipotecarios/PBI de los más bajos a nivel latinoamericano, rondando el 1,30%, con Brasil en 4,10%, Perú 4,40% y Chile 17%, lo que muestra un potencial de crecimiento importante. El crédito en este tipo de bienes durables y de precio elevado en relación con los salarios, es una herramienta indispensable para poder acceder. Estamos hablando de la primera vivienda, no una propuesta de corte especulativo. Recordar este punto.


La reaparición del crédito hipotecario tiene una característica central: las líneas predominantes se otorgan bajo la modalidad UVA, es decir, que tanto el capital como las cuotas se ajustan por inflación y a esto se adiciona una tasa de interés real. Esto ha permitido bajar la cuota de ingreso, asimilarla a un alquiler, pero no habrá que esperar el fenómeno de “licuación” hacia el futuro, sino por el contrario, la cuota mantendrá una relación llamemos constante, respecto del ingreso de la familia. Cambio total de paradigma.


En la Argentina la compra de inmuebles ha sido casi exclusivamente al contado, con un enorme esfuerzo + ayuda de familiares, pero no ha existido el fenómeno del apalancamiento por deuda. No olvidar este punto.


¿Qué efectos se están produciendo por la mayor demanda actual? Un encarecimiento de los precios en dólares (la moneda en la que se transan este tipo de bienes) y esto ha llevado a algunos a pensar sobre la potencial formación de una “burbuja” que se traduce en precios que suben casi artificialmente hasta alcanzar un nivel donde sobreviene el desplome y se generan pérdidas para el comprador y eventualmente un aumento de la morosidad e incobrabilidad para los prestamistas (Bancos).


Esta situación estuvo en la raíz de la crisis mundial del 2007 con las llamadas hipotecas subprime o basura, que se concedieron masivamente, con una evaluación crediticia pobre, que sobreestimaba la verdadera capacidad de pago del comprador, lo que se tradujo en bienes que perdieron su valor y las deudas por el contrario, lo mantuvieron. O acrecentaron.


Lo que motorizó este fenómeno fue en gran medida, la llamada securitización de las hipotecas. ¿Qué significa? A medida que se otorgaban estos créditos de dudosa o mala calidad, se armaban fideicomisos con esos futuros flujos de fondos que se colocaban en el mercado de capitales, eran comprados por inversores y volvían así a generar dinero disponible para otorgar nuevas hipotecas a nuevos deudores. Se llegó incluso a financiar con deuda hasta el 100% de los inmuebles. Todo deuda. Se infló la demanda, la oferta no creció, subieron los precios pero recordá, nada sube hasta el infinito. Un día se cortó este circuito aparentemente virtuoso y el sistema se desplomó.


¿Puede suceder algo similar en la Argentina? Citábamos antes la situación de otros países de la región. Chile y Perú operan activamente con estos esquemas de financiación y no muestran señales de agotamiento.


Si los sistemas de calificación crediticia funcionan correctamente, si el grueso de las propiedades actuales que componen la oferta no han sido adquiridas con deuda, son dos condiciones muy sólidas para alejar el fantasma de la burbuja de precios.


Adicionalmente, el déficit habitacional y el direccionamiento a futuro de las líneas de crédito para emprender la construcción de nuevas viviendas (todavía un tema pendiente) hará crecer la oferta, básicamente orientada al segmento de ingresos medios-bajos, con niveles de informalidad más elevados y menor previsibilidad de los mismos.


Sólo debemos “vigilar” que no se fomente un esquema especulativo, de baja calidad, donde quien otorgue el crédito no corra el riesgo de la incobrabilidad e intente transferir o socializar las pérdidas de una mala decisión de otorgamiento del mismo.


Hablar hoy de burbuja parece claramente un exceso, los precios son elevados en relación al ingreso, y esto se podrá corregir con una mayor oferta de nuevas unidades de vivienda que contribuyan a generar un mercado inmobiliario de valores más razonables. Terrenales.


Nicolás González
Contador Público y docente universitario especialista en Finanzas
Titular del ABC de tu dinero
Twitter @elabcdetudinero
nicolas.gonzalez@elabcdetudinero.com

jueves, 16 de noviembre, 2017 - 15:33 hs.

Puede que una parte sea marketing, para fortalecer el producto. Es cierto que todavía no tiene el tamaño, el peso en la economía que justifique su alta exposición. Pero casi podría decirse que el crédito hipotecario es uno de los brotes verdes (en realidad la venta de inmuebles) que despuntó tibiamente en el año 2016 y se fortaleció durante el 2017.


La Argentina muestra todavía una relación entre préstamos hipotecarios/PBI de los más bajos a nivel latinoamericano, rondando el 1,30%, con Brasil en 4,10%, Perú 4,40% y Chile 17%, lo que muestra un potencial de crecimiento importante. El crédito en este tipo de bienes durables y de precio elevado en relación con los salarios, es una herramienta indispensable para poder acceder. Estamos hablando de la primera vivienda, no una propuesta de corte especulativo. Recordar este punto.


La reaparición del crédito hipotecario tiene una característica central: las líneas predominantes se otorgan bajo la modalidad UVA, es decir, que tanto el capital como las cuotas se ajustan por inflación y a esto se adiciona una tasa de interés real. Esto ha permitido bajar la cuota de ingreso, asimilarla a un alquiler, pero no habrá que esperar el fenómeno de “licuación” hacia el futuro, sino por el contrario, la cuota mantendrá una relación llamemos constante, respecto del ingreso de la familia. Cambio total de paradigma.


En la Argentina la compra de inmuebles ha sido casi exclusivamente al contado, con un enorme esfuerzo + ayuda de familiares, pero no ha existido el fenómeno del apalancamiento por deuda. No olvidar este punto.


¿Qué efectos se están produciendo por la mayor demanda actual? Un encarecimiento de los precios en dólares (la moneda en la que se transan este tipo de bienes) y esto ha llevado a algunos a pensar sobre la potencial formación de una “burbuja” que se traduce en precios que suben casi artificialmente hasta alcanzar un nivel donde sobreviene el desplome y se generan pérdidas para el comprador y eventualmente un aumento de la morosidad e incobrabilidad para los prestamistas (Bancos).


Esta situación estuvo en la raíz de la crisis mundial del 2007 con las llamadas hipotecas subprime o basura, que se concedieron masivamente, con una evaluación crediticia pobre, que sobreestimaba la verdadera capacidad de pago del comprador, lo que se tradujo en bienes que perdieron su valor y las deudas por el contrario, lo mantuvieron. O acrecentaron.


Lo que motorizó este fenómeno fue en gran medida, la llamada securitización de las hipotecas. ¿Qué significa? A medida que se otorgaban estos créditos de dudosa o mala calidad, se armaban fideicomisos con esos futuros flujos de fondos que se colocaban en el mercado de capitales, eran comprados por inversores y volvían así a generar dinero disponible para otorgar nuevas hipotecas a nuevos deudores. Se llegó incluso a financiar con deuda hasta el 100% de los inmuebles. Todo deuda. Se infló la demanda, la oferta no creció, subieron los precios pero recordá, nada sube hasta el infinito. Un día se cortó este circuito aparentemente virtuoso y el sistema se desplomó.


¿Puede suceder algo similar en la Argentina? Citábamos antes la situación de otros países de la región. Chile y Perú operan activamente con estos esquemas de financiación y no muestran señales de agotamiento.


Si los sistemas de calificación crediticia funcionan correctamente, si el grueso de las propiedades actuales que componen la oferta no han sido adquiridas con deuda, son dos condiciones muy sólidas para alejar el fantasma de la burbuja de precios.


Adicionalmente, el déficit habitacional y el direccionamiento a futuro de las líneas de crédito para emprender la construcción de nuevas viviendas (todavía un tema pendiente) hará crecer la oferta, básicamente orientada al segmento de ingresos medios-bajos, con niveles de informalidad más elevados y menor previsibilidad de los mismos.


Sólo debemos “vigilar” que no se fomente un esquema especulativo, de baja calidad, donde quien otorgue el crédito no corra el riesgo de la incobrabilidad e intente transferir o socializar las pérdidas de una mala decisión de otorgamiento del mismo.


Hablar hoy de burbuja parece claramente un exceso, los precios son elevados en relación al ingreso, y esto se podrá corregir con una mayor oferta de nuevas unidades de vivienda que contribuyan a generar un mercado inmobiliario de valores más razonables. Terrenales.


Nicolás González
Contador Público y docente universitario especialista en Finanzas
Titular del ABC de tu dinero
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